Self-Storage Digitalisierung 2020: Der schnelle Ratgeber

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Self-Storage boomt & Digitalisierung folgt

Steigende Wohnungspreise machen Platz knapp, und immer mehr Menschen wollen ihre Dinge auslagern. Die Branche ist begeistert, denn seit ein paar Jahren erlebt die DACH-Region einen Self-Storage-Boom.

Aus den USA kennt man Self-Storages, die aussehen wie rostige Garagen auf asphaltierten Plätzen, und einem Büro vor Ort. Die DACH-Region baut anders: Immobilien­unternehmer bauen Bestands­immobilien in der Stadt um und entwickeln, moderne Unternehmen, in denen alles automatisiert und ohne Personal läuft.

Wir haben in den letzten fünf Jahren eines der ersten Self-Storage-Startups aufgebaut und seit dem Self-Storage-Unternehmen in der ganzen DACH-Region auf- und umgebaut. Im Ratgeber teilen wir unser Wissen.

Die Themen im Ratgeber:

Auf Ihren Erfolg!

Produkt

Self-Storage ist das kurzfristige Vermieten von Lagerabteilen. Das typische Abteil ist am Stadtrand gelegen, etwa 4 m² groß und wird zu Preisen von 20 - 25 € pro m² vermietet. Der typische Mieter ist Anfang 40, hat Self-Storage davor nicht gekannt und bleibt neun Monate.

Es gibt eine Reihe von Zusatzservices im Self-Storage, die beliebtesten sind:

  • Versicherungen: Eine Grundversicherung des Lagerabteils ist im Angebot oft inkludiert. Mieter können eine Zusatzversicherung abschließen - der Betreiber verdient mit.
  • Verpackungsmaterial wie Kisten, Klebebänder und Schutzmaterial wir vor Ort vom Personal verkauft - und dient auch dazu, die hohen Personalkosten zu finanzieren.
  • Umzugsservice: Traditionell wurde Self-Storage-Lager am Stadtrand gebaut. Die Entfernung zum Kunden ist ein Problem. Viele Anbieter bieten deshalb kostenlose Fahrzeuge zur Leihe, oder arbeiten mit einem Umzugsservice zusammen.

Bauweise

Self-Storage kommt aus den USA - das durchschnittliche Self-Storage ist dort ein asphaltierter Platz mit Reihen von Garagen, die Wind, Wetter und schwankenden Temperaturen ausgesetzt sind. Die DACH-Region ist da etwas moderner:

Der typische Self-Storage-Bau ist ein Neu- oder Umbau, der mit Self-Storage-Trennwänden ausgestattet wird. Lagerabteile sind trocken, hell, blickdicht und überwacht, durch Kameras, Sicherheitspersonal und manchmal Alarmen an den Boxen.

Markt

Self-Storage entstand in den 1960ern in den USA und kam erst knapp 20 Jahre später nach Europa. Großbritannien und Holland waren die “Early Adopter”; nach einem starken Ausbau über die letzten Jahrzehnte wird es jetzt aber schwerer, geeignete Immobilien zu finden.

Markt Seit m²/Einwohner Marktentwicklung
USA 1960er 100x Im Ausbau, bei fallenden Preisen. Effizienter Betrieb wird wichtig.
UK 1970er 10x Im Ausbau. Gute Standorte zunehmend schwer zu finden. Preise stabil.
Deutschland 1980er 1 x Früher Start, aber lange kein Massenprodukt. Heute Boom-Markt mit vielen unbesetzten Standorten.


Obwohl es in der DACH-Region Self-Storage schon länger gibt, wuchs der Markt anfangs nur langsam. Aber mit den steigenden Wohnungspreisen hat sich das geändert. Heute sind Deutschland, Österreich und die Schweiz mitten in einem Self-Storage-Boom. Neue Standorte werden in einem bisher ungesehen Ausmaß errichtet.

Geschäftsmodelle

Das traditionelle Geschäftsmodell im Self-Storage entstand vor dem Internet und setzt auf Personal und Papier. Das wirkt nicht nur angestaubt, sondern ist auch ineffizient. Alte Anbieter, die heute wachsen, skalieren diese Ineffizienz mit.

Findige Startups haben diesen Nachteil erkannt. Seit etwa 2015 haben sich im Zuge des Digitalen Wandels neue Geschäftsmodelle im Self-Storage etabliert:

  • Self-Storage-Marktplätze: Privatpersonen inserieren ihre Keller, Garagen und Schuppen, und vermieten zu günstigen Preisen. Abgerechnet wird über den Marktplatz, der Betreiber verrechnet eine Provision.
  • Mobiles Self-Storage: Bringt Kisten zum Mieter, der sie mit Dingen füllt und abholen lässt. Der Mieter bezahlt pro Monat und Kiste. Auch Größeres wird gelagert.
  • Smart Self-Storage: Traditionelles Self-Storage, modernisiert: Kleinere Standorte, mitten in der Stadt, und ohne Personal. Alle Prozesse sind automatisiert. Dieses schlanke, effiziente Modell ist ideal für schnelles Wachstum.
Smart Self-Storage ist das erfolgreichste Geschäftsmodell in der Digitalisierung von Self-Storage. Geringer Personalbedarf und automatisierte, effiziente Prozesse, machen es skalierbar und profitabel.

Heute, nach einigen Pleiten und wenigen Erfolgen unter den Startups ist klar: Smart Self-Storage ist das erfolgreichste Geschäftsmodell in der Digitalisierung von Self-Storage. Geringer Personalbedarf und automatisierte, effiziente Prozesse, machen es skalierbar und profitabel.

Technologie

Jedes Smart Self-Storage hat drei Schlüsselkomponenten:

  • Smart Locks: Verlässlichkeit & günstiger Preis sind wichtig, um rentabel alle Einheiten ausstatten zu können.
  • Buchungssystem: Läuft traditionell am Computer, heute in der Cloud. Verwaltet die Boxen und Buchungen - und bindet die Smart Locks an.
  • Website: Traditionelle Websites im Self-Storage haben nur ein Kontaktformular. Ein moderner Shop erlaubt die Online Buchung und Selbstverwaltung durch Kunden.
In unseren Projekten hat das typische IT-System für Smart Self-Storage im Schnitt 20 bis 30 Komponenten aus Software & Hardware – und alle müssen zusammen arbeiten.

Es gibt aber mehr zu beachten: Ein modernes IT-System für Self-Storage spart viel Arbeit - braucht aber dutzende Komponenten aus Software und Hardware. In unseren Projekten hat das typische IT-System für Smart Self-Storage im Schnitt 20 bis 30 Komponenten aus Software & Hardware – und alle müssen zusammen arbeiten.

Über den Autor
Sebastian Kerekes, Consultant & CEO

Sebastian Kerekes ist IT-Berater mit über 15 Jahren Erfahrung in der Umsetzung von IT-Projekten. Als Geschäftsführer von Karibu hilft er Immobilien­unter­nehmen bei der Entwicklung neuer Produkte und Dienst­leistungen, und hat so Self-Storage-Anlagen, Parkhäuser und Stadtquartiere erfolgreich digitalisiert.