Warum Apps im Self-Storage nicht mehr Mieter bringen

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Apps sind Mietern egal – im Gegenteil: viele wollen sie nicht. Lesen Sie, worauf ihre Zielgruppe achtet und wie Betreiber trotzdem von Technologie profitieren.

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Falsche Hoffnung App

Wer im Self-Storage auf Apps setzt, will ein modernes Angebot entwickeln, das den Mieter anspricht und die Konkurrenz aussticht. Quereinsteiger in den Markt verstehen oft die Technologie, aber nicht, wie der Kunde bucht. Selbstbewusst werden Apps als Verkaufsargument und Abgrenzung gegen der Konkurrenz gesehen. Die Ernüchterung folgt nach der Eröffnung.

Selbstbewusst werden Apps als Verkaufsargument und Abgrenzung gegen der Konkurrenz gesehen. Die Ernüchterung folgt nach der Eröffnung.

So oder ähnlich haben wir das schon oft erlebt, auch in eigenen Projekten. Die Erfahrung zeigt: Apps allein sind kein Argument, die Zielgruppe tickt anders.

Mieter buchen bei Bedarf

Wer ein Self-Storage baut, will es schnell füllen. Neueinsteiger werben auf allen Kanälen – und verbraten so unnötig Geld. Dabei sind können wir die größten Treiber für den Bedarf nach Lagerplatz nicht kontrollieren – es sind die 4Ds of Self-Storage, vier lebensverändernde Ereignisse, die beim Menschen den Bedarf nach Lagerraum wecken:

  • Divorce: Scheidung, Trennung oder einfach die Auflösung von Wohngemeinschaften – aber auch das Zusammenziehen in eine neue, gemeinsame Wohnung führt manchmal dazu, dass man Möbel und Hausrat einlagern will.
  • Death: ein Tod in der Verwandtschaft, der mit einer Wohnungsauflösung einhergeht; bis der Nachlass geregelt ist, muss oft eine ganze Wohnung kurzfristig geräumt werden.
  • Downsizing: die Kinder sind ausgezogen, die Eltern ziehen in eine kleinere Wohnung um, wollen aber lieb gewonnene Erinnerungen aufbewahren.
  • Displacement: Wer plötzlich Haus oder Wohnung verliert, braucht zur als Zwischenlösung schnell Platz für seine Dinge.

Die Nachfrage im Self-Storage wird also über makroökonomische Vorgänge gesteuert, wie steigende Wohnungspreise und Arbeitslosigkeit, Geschäftsauflösungen oder Tode. So überrascht es nicht, dass 2020, das Jahr der Corona-Pandemie, das bisher umsatzstärkste Jahr für viele Self-Storage-Unternehmen war.

Auslöser für diese Ereignisse sind makroökonomische Vorgänge wie steigende Wohnungspreise und Arbeitslosigkeit, Geschäftsauflösungen oder Tode.

Wie stark der Bedarf nach Lagerplatz steigt, hat viel mehr mit der Gesamtwirtschaft zu tun, als mit Attributen wie "App" oder "grün". Self-Storage ist kein Lifestyle-Produkt, das Begehren weckt – Lagerplatz ist eine nüchterne Notwendigkeit wie Strom oder ein Parkplatz, die man gezielt sucht, wenn man sie braucht.

Die Zielgruppe im Self-Storage

Wenn Sie die "4Ds" oben überflogen haben, ahnen Sie es schon: Menschen im mittleren Alter – von 40 bis 50 Jahren – sind am stärksten von den 4D betroffen, egal, ob die Kinder ausziehen, die Eltern sterben, oder eine Ehe geschieden wird.

Besonders gefragt ist Self-Storage in der Stadt, wo Mietpreise hoch und Keller manchmal fehlen oder feucht sind. Typisch im Self-Storage waren bisher Standorte am Stadtrand. Seit ein paar Jahren wird aber auch in der Stadt gebaut: Besitzer von automatisierten Self-Storage Anlagen betreiben ohne Personal und direkt beim Kunden. Und Nähe ist wichtig:

Wer nach Self-Storage sucht, tippt "lagerraum mieten" in Google ein und klickt sich erst mal durch die Ergebnisse. Bei der Suche zählt folgendes:

  • Lage: Kein Mieter will weit schleppen. Der Transport zum Lager ist die größte Hürde, die der Mieter beim Einlagern überwinden muss. Auch wenn der Preis eine Rolle spielt – das nähere Angebot gewinnt.
  • Sicherheit: Wer seine liebsten Dinge einlagert, will wissen, dass sie sicher sind. Ein guter erster Eindruck zählt – nicht nur Sicherheitssysteme, auch schöne Trennwände und saubere Gänge überzeugen den Interessenten.
  • Preis: Letztendlich zählt der Preis. Wer näher am Mieter ist und die schönere Anlage hat, kann mehr verlangen – übertreiben Sie es aber nicht mit dem Aufschlag: Mieter vergleichen streng.

Apps vermieten nicht mehr

Rechtfertigt neue Technologie höhere Mieten? Gerade Anbieter von Apps im Self-Storage sagen genau das, versprechen Ihnen mehr Umsatz durch den Einsatz von Apps. Nur die Praxis zeigt: Es stimmt nicht!

Für ExtraPlatz haben wir eine der ersten voll digitalisierten Self-Storage-Anlagen weltweit entwickelt. Als sie 2016 eröffnete, war der Vermieter stolz auf die moderne Lösung und das Öffnen per App. So verlangte er dann, trotz schlechter Lage in einem Vorort, Preise wie mitten in der Stadt – das zwei- und dreifache von Mitbewerbern in der Umgebung.

Die Einzüge blieben aus und Ernüchterung stellte sich ein. Nach einem Jahr wurde die Miete reduziert – und das Storage war innerhalb eines weiteren Jahres komplett ausgebucht, und ist bis heute gut gefüllt.

ExtraPlatz verlangt für seinen Lagerraum weiterhin Premium-Preise und mehr als die Konkurrenz, orientiert sich aber nun am Markt und argumentiert den Aufschlag letztendlich mit einer schönen, sauberen, modernen Anlage, in der sich der Mieter sicher fühlt und sicher lagern kann. Die App spielt im Marketing keine Rolle mehr.

Apps schließen Mieter aus

Manche Betreiber befürchten sogar einen negativen Effekt durch Apps. Storebox ist einer davon; im Gespräch mit Karibu sagt Ferdinand Dietrich, einer der Gründer: "Wir haben mit Smart Locks angefangen, sind dann aber auf PINs umgestiegen – viele Mieter, überraschend auch jüngere, die mit Apps keine Probleme hätten, wollen einfache Lösungen, und nicht noch eine App auf ihrem Handy."

Der Self-Storage Franchise aus Wien denkt dabei nicht nur an den Mieter: Durch den Verzicht auf Smart Locks wird die Errichtung neuer Anlagen billiger und für Franchisenehmer attraktiver. Ein guter Grund mehr, auf Apps zu verzichten.

Automation statt Apps

Apps rechtfertigen also keine höhere Miete. Sind sie deshalb eine schlechte Investition? Die Antwort ist "Ja", wenn Sie bei Apps nur ans Handy denken, aber "Nein", wenn es Ihnen allgemein um Automation und Digitalisierung im Self-Storage geht:

Die Stärke von Technologie im Self-Storage liegt in ihrem Einsparungspotential.

Die Stärke von Technologie im Self-Storage liegt in ihrem Einsparungspotential. Wo bisher Personal vor Ort nötig war, helfen Online Buchung auf der Website und damit verbundene Schließ- und Abrechnungssysteme, Abläufe im Self-Storage stark zu vereinfachen.

Immer mehr Betreiber im Self-Storage wechseln zu einem “Unmanned Self-Storage”-Modell und betreiben Standorte, ohne, dass vor Ort durchgehend Personal anwesend sein muss. Das spart enorme Gehaltskosten ein und erschließt kleine Flächen mitten in der Stadt, die bisher nicht profitable betrieben werden konnten.

Fazit

Mieter im Self-Storage legen Wert auf gute Lage, Sicherheit und einen fairen Preis – in dieser Reihenfolge. Apps spielen keine Rolle im Verkauf, werden teilweise als lästig empfunden.

Trotzdem hat Technologie ihren Platz im Self-Storage: Automatisierung im Self-Storage spart Gehaltskosten deutlich ein – und ermöglicht kleine Anlagen, ohne Personal, näher beim Kunden. Eine Self-Storage Software mit Online-Buchung ist der erste Schritt zu einem einfachen, kostensparenden Betrieb.

Über den Autor
Sebastian Kerekes, Consultant & CEO

Sebastian Kerekes ist IT-Berater mit über 15 Jahren Erfahrung in der Umsetzung von IT-Projekten. Als Geschäftsführer von Karibu hilft er Immobilien­unter­nehmen bei der Entwicklung neuer Produkte und Dienst­leistungen, und hat so Self-Storage-Anlagen, Parkhäuser und Stadtquartiere erfolgreich digitalisiert.