4 Geschäfts­modelle im Self-Storage – und 1 Favorit 🏆

wissen

Self-Storage boomt, 4 Geschäfts­modelle konkurrieren miteinander. Aber nicht jedes lohnt sich für den Betreiber. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Vor- und Nachteile und nennen unseren Favoriten.

Updated

Der Self Storage Boom in Deutschland

Die USA ist die Heimat des Self Storage. Seit den späten 60er Jahren hat sich der Markt zu heute rund 50.000 Standorten entwickelt. In Europa ist Self Storage vor allem in Großbritannien und Holland stark vertreten.

Doch seit den letzten Jahren steigt die Nachfrage europaweit: Statt eine größere Wohnung zu mieten, lagert man lieber aus. Gerade Deutschland erlebt derzeit einen Boom.

Attraktiv für Immobilienentwickler: Mit Self-Storage nutzt man oft zuvor leerstehende Flächen und erzielt attraktive Mietpreise, in Deutschland und Österreich werden je nach Lage pro Monat 20 - 25 €/m² gezahlt.

Mit Self-Storage nutzt man oft zuvor leerstehende Flächen und erzielt attraktive Mietpreise [..] je nach Lage werden pro Monat 20 - 25 €/m² gezahlt.

Neue Geschäfts­modelle für Self-Storage

Modell #1: Große Hallen - der Klassiker

Eine große Halle am Stadtrand - der Klassiker im Self-Storage, so wurde lange gebaut. Typisch bei diesem Modell: Ein bemanntes Büro vor Ort. Hier werden Verträge noch auf Papier abgeschlossen, Verpackungsmaterial und Vorhängeschlösser verkauft. Trotzdem hat das Personal die meiste Zeit wenig zu tun – hier offenbart sich die Schwäche in diesem Modell:

Wer das Personal aus den laufenden Einnahmen finanziert, braucht entsprechend hohe Einnahmen und somit große Anlagen – die Durchschnittsgröße einer klasssichen Self-Storage-Halle beträgt 3000 m². Wer so große Anlagen baut, braucht hohes Investitionskapital. Personal schafft also eine Hürde für den Markteinstieg.

Fazit: Hohe Investitionskosten machen den Einstieg schwer, hohe Betriebskosten die Margen im Anbetracht existierender Alternativen weniger attraktiv als früher.

Modell #2: Valet-Self-Storage - das Kistenmodell

Immer weniger Leute haben einen Führerschein oder Fahrzeug. So entsteht - vor allem in der Stadt - eine große Hürde für das klassische Modell: Wie bringt der Mieter seine Ware an meinen Standort?

Das Valet-Style Self-Storage kombiniert Lagerung mit An- und Abtransport in einem Service: Der Kunde bestellt online robuste Plastik-Kisten, füllt sie mit seinen Wertsachen, und lässt sie anschließend vom Valet-Style Self Storage Anbieter abholen. Braucht er sie wieder, fordert er sie wieder über die Website an.

Der Einstieg ist einfach – es braucht nur Kisten, Transporter und eine Website. So startete Rocket Internet mit SpaceWays 2014 in Großbritannien recht flott und mit großen Plänen, lernte aber schnell den Nachteil dieses Geschäfts­modells kennen: Durch die geringe Einstiegshürde drängen sich Anbieter auf den Markt, Preiskämpfe sind vorprogrammiert. Das Ergebnis: Schon 2015 schraubte SpaceWays seinen Wachstumskurs zurück. Bis heute ist es nicht ins Ausland expandiert.

Fazit: Harter Preiskampf ist vorprogrammiert. Finanzstarke Mitbewerber hungeren die Mitbewerber aus. Finger weg!

Modell #3: Privat an Privat - “AirBnB für Self-Storage”

Sie haben zuhause einen Keller, den Sie nicht nutzen? Beim Modell “AirBnB für Self-Storage” stellt man eine Garage, einen Keller, Lager- oder Hobbyraum online auf einer Plattform zur Vermietung bereit. Der Betreiber vermittelt dabei zwischen Anbietern und Suchenden und kassiert eine monatliche Provision für jede Vermittlung - so die Theorie.

Mit zahl­reichen Vermietern mit verschied­ensten Miet­verträgen bewegt [sich das Modell “AirBnB für Self-Storage”] in einem recht­lichen Minen­feld.

Der Vergleich mit AirBnB hat viele gelockt. Tatsächlich übernimmt dieses Modell aber die Schwächen von AirBnB und fügt noch einige hinzu:

  • Dürfen der Keller oder die Garage überhaupt vermietet werden? Mit zahlreichen Vermietern mit verschiedensten Mietverträgen bewegt man sich in einem rechtlichen Minenfeld – und muss davon ausgehen, dass die Weitergabe von Schlüsseln oder Untervermietung einzelner Räume gegen den Mietvertrag verstoßen.
  • Das Modell positioniert sich als billigere Alternative zum Lagerplatz im professionellen Self-Storage. Vom Umsatz behält der Plattformbetreiber nur wenige Prozent. Hier werden Kleinstbeträge verdient, die Aquisekosten für neue Kunden zahlen sich lange zurück.
  • Für kurzfristige Mieten ist eine Plattform wichtig, der man vertrauen kann. Lagerplätze mietet man aber dauerhaft - ein Großteil der Kunden findet sich über die Plattform und schließt das Geschäft aber privat ab.

Die Zeit hat gezeigt, dass dieses Modell langfristig nicht profitabel ist, wie ein Beispiel aus Wien zeigt: Nach einer anfänglichen Fusion mit dem Wiener Storageklub hat das Hamburger Shelf Sailor mittlerweile seinen Betrieb eingestellt. Die Österreicher StoreBox hatten mehr Glück: Mit einem Wechsel des Geschäfts­modell sind sie nach kurzer Zeit auf ein anderes Geschäfts­modell umgestiegen – unseren Favoriten, das Smart Self-Storage.

Fazit: Der Vergleich mit AirBnB täuscht. Dieses Geschäfts­modell hat sich nicht bewiesen – rechtliche Probleme und geringe Erlöse sind vorprogrammiert. Wir raten ab.

Modell #4: Smart Self-Storage (unser Favorit 🏆)

Das stärkste Modell der letzten Jahre setzt voll auf Automation: Gemietet wird online, geöffnet mit der App - einziehen kann man innerhalb weniger Minuten. Alle Prozesse - vom Marketing bis zum Kundenservice - sind voll digitalisiert. Kundenkontakt braucht nur noch einen Helpdesk - aber kein Personal mehr vor Ort.

Das ermöglicht kleine Standorte mitten in der Stadt, direkt beim Kunden. Genutzt werden hier Immobilien im Erd- und Untergeschoss, die anders nicht genutzt werden könnten. Auf kleinen Flächen von wenigen 100 m² werden Boxen für die Nachbarschaft vermietet.

Durch Automatisierung können Standorte in kleinen Größen mitten in der Stadt betrieben werden. Direkte Konkurrenz mit den großen Anbietern wird minimiert – denn bei Self-Storage zählt die Lage.

Was uns hier besonders gefällt: Durch Automatisierung können Standorte in kleinen Größen mitten in der Stadt betrieben werden. Direkte Konkurrenz mit den großen Anbietern wird minimiert – denn bei Self-Storage zählt die Lage. Mit Smart Self-Storage ist man buchstäblich neben der Haustür des Kunden.

Fazit: Dieses Modell verändert die Branche. Während große Anbieter sich nur langsam neu ausrichten können, teilen sich Startups gerade den Markt auf. Noch haben Mitbewerber Platz!

Smart Self-Storage bietet Startups gute Chancen

Wir kennen den Smart Self-Storage Markt von innen: Unser erstes Self-Storage-Startup ExtraPlatz war seit 2014 in Entwicklung und ging 2016 online.

Seit damals arbeiten wir eng mit Self-Storage-Unternehmen in Deutschland, Österreich und der Schweiz und sehen: Während die großen Anbieter sich erst langsam umorientieren, ist das Potential für Startups im Smart Self-Storage weiter groß.

Vom Autor
Sebastian Kerekes, Consultant & CEO

Sebastian Kerekes
Consultant & CEO

“Smart Self-Storage braucht die richtige Kom­bi­nation aus Soft­ware & Hard­ware, die zu Ihren Pro­zes­sen passt.”

Wir helfen seit 5 Jahren Self-Storage-Unternehmen bei der Digital­isierung. In unserer Arbeit haben wir mit Soft- und Hardware getestet, Systeme verglichen, aufgebaut und automatisiert. Nutzen Sie unser Wissen.